Tendance dans l'immobilier - Août 2005   ( Date de saisie : 31/08/2005 )

Point de conjoncture mensuel qui donne ainsi un résumé des dernières informations parues

Les deux visions du marché de la location de logements

La première émane de l’étude conduite par l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI)

Celle-ci souligne que les loyers privés repartent à la hausse depuis le début de l’année, avec une augmentation de 4,7% depuis janvier, après un ralentissement du rythme de progression enregistré en 2003 et 2004. En cas de relocation, cette hausse peut atteindre 6,3%.

Entre 1998 et 2005, la hausse des loyers a atteint 4,1% en moyenne par an.
La sélection des candidats devient d’autant plus forte que les demandes de logement sont supérieures aux offres.

Les nouvelles dispositions du gouvernement concernant le contrat de travail CNE ne sont pas là pour rassurer les bailleurs privés.

L’étude montre également que les propriétaires font moins de travaux de rénovation de leurs logements à louer.

La deuxième provient de l’étude de la FNAIM sur les loyers du secteur privé au premier semestre 2005.

D’abord, un rappel est donné sur le nouvel indice de référence pour l’indexation des loyers, comme un élément futur de variation des courbes d’évolution des loyers.

Puis l’analyse se réfère aux résultats de l’année dernière.

2004 fait apparaître que la forte hausse des loyers des petites surfaces de logements ( studio) a impulsé une hausse à l’ensemble des autres types d’appartements ( du 2 pièces au 5 pièces et plus).

En 2005, le logement le plus rentable pour les investisseurs est le type 3 avec une surface ne dépassant pas les 60 m² comme c’était le cas dans les années 60. Le comparatif sur 7 ans montre une hausse continue des loyers.

Au 30 juin 2005, le marché continue d’évoluer dans le même sens : « le ralentissement de la hausse ».
On notera que ce marché qui continue d’évoluer correctement, s’inscrit dans un environnement économique mauvais. On ne parle d’ailleurs plus de retournement de marché mais plutôt d’assagissement.

Baux d’habitation : un nouvel indice de référence pour l’indexation des loyers

La loi n°2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale (JO 27 juillet) modifie l’indice de référence pour la révision annuelle des loyers des locaux d’habitation tel que prévu dans la loi du 6 juillet 1989.

Dans un an, l’indexation se fera en fonction de la variation d’un nouvel indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Le nouveau texte doit entrer en vigueur le 1er juillet 2006 . Un décret en Conseil d’Etat devra en préciser le mode de calcul.

La modération des loyers est l’objectif de cette réforme, pour éviter la répercussion des variations parfois importantes des matières premières reflétées dans l’indice du coût de la construction.

Cela devra favoriser les deux parties bailleurs et locataires face à l’évolution des prix et des coûts de travaux.

Les grandes transactions de l’été

L’été 2005 affiche l’un des meilleurs scores depuis 3 ans, avec près de 350 000 m² de bureaux qui devraient être placés en Ile-de-France au cours des mois de juillet et d’août.

De nombreuses transactions concernent des immeubles neufs ou restructurés.

Selon les projections de KEOPS Entreprises, à la fin août, le niveau de la demande placée atteindra 1,3 million de m², avec une perspective de placement supérieure à 2 millions de m² sur l’ensemble de l’année.

« La première explication réside dans le retour des grandes transactions en juillet, alors que l’activité du marché locatif des bureaux francilien a été portée par les petites et moyennes surfaces au cours du premier semestre », souligne Alain Roy, directeur des études chez KEOPS Entreprises.

Parmi ces grandes transactions, ce sont 21 000 m² pour le Crédit Agricole, 12 000 m² pour KPMG, 12 500 m² pour Danone, 8 500 m² pour Areva , 9 500 m² pour Nokia …